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Date: 24/02/2020

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Fiscal

Revenus fonciers

Les aménagements volontaires réalisés par le preneur constituent un avantage imposable dans la catégorie des revenus fonciers

Constitue un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers la valeur de l'avantage correspondant à la remise gratuite en fin de bail des aménagements ou constructions réalisées par le preneur, y compris s'il s'agit de dépenses de travaux que le locataire assume volontairement.

Le revenu brut foncier imposable est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire. Il comprend, le cas échéant, les frais accessoires telles que les dépenses qui incombent normalement au propriétaire et qui sont mises par convention à la charge des locataires (CGI art. 29) ou, si le bail prévoit la faculté pour le locataire de réaliser des travaux de construction et d'aménagement, le supplément de loyer résultant de la remise gratuite en fin de bail de la construction édifiée par le locataire (BOFIP-RFPI-BASE-10-30-§ 20-12/09/2012).

En l'espèce, une société civile immobilière (SCI) détenait un immeuble à usage hôtelier, donné en location. Les stipulations du bail prévoyaient l'absence d'indemnisation par le bailleur des améliorations et embellissements apportés par le preneur à sa sortie. Après avoir acquis l'immeuble, la SCI avait consenti au preneur une cession d'usufruit temporaire, pour une durée de 15 ans.

Considérant que la cession de l'usufruit avait eu pour effet d'entraîner la résiliation du contrat de bail, l'administration avait réintégré le supplément de loyer constitué par la valeur des aménagements et constructions réalisés par le preneur dans le résultat de la SCI et réhaussé le revenu de ses associés, à proportion de leurs droits dans la société, dans la catégorie des revenus fonciers. Les contribuables demandaient la décharge de ces impositions.

La cour administrative d'appel, confirmant la position de l'administration, rappelle que lorsqu'un contrat de bail prévoit, en faveur du bailleur, la remise gratuite en fin de bail des aménagements ou constructions réalisées par le preneur, la valeur de cet avantage constitue pour le bailleur un complément de loyer ayant le caractère d'un revenu foncier imposable au titre de l'année au cours de laquelle le bail arrive à expiration ou fait l'objet d'une résiliation avant l'arrivée du terme. Le fait que le preneur les ait assumés volontairement ou pour des raisons de convenance personnelle, sans y être contraint par les clauses du bail, est sans influence.

Par ailleurs, la "sortie du preneur", fait générateur de l'imposition, s'apprécie à la date de résiliation du bail commercial, peu important que le preneur reprenne immédiatement la jouissance du bien, sous la forme, en l'espèce, d'un contrat d'usufruit temporaire.

Pour aller plus loin :

« Revenus fonciers et SCI », RF 1101, §§ 225, 236 et 239

CAA Lyon 18 février 2020, n° 18LY00641 et n° 18LY00643