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Actualités fiscales

Date: 26/07/2021

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Fiscal

Revenus fonciers

L'abandon de loyers au profit du nu-propriétaire ne constitue pas une renonciation à l'usufruit mais une libéralité imposable

L'usufruitier qui bénéficie d'un droit de percevoir des fruits civils sur un bien immobilier, et en l'absence de renonciation à ce droit, doit être regardé comme disposant des loyers qui en sont issus, et comme étant en conséquence imposable sur ces revenus.L'abandon des loyers par l'usufruitier au profit du nu-propriétaire ne suffit pas à caractériser la renonciation à l'usufruit mais constitue une libéralité imposable entre les mains du nu-propriétaire, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.Les dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers ne le sont pas d'un tel bénéfice.

Abandons de loyers par un usufruitier

Doivent être rattachés à la catégorie des revenus fonciers les recettes ayant leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit (CGI art. 29).

Lorsque la propriété du bien est démembrée, les loyers de l'immeuble, imposables dans la catégorie des revenus fonciers, reviennent à l'usufruitier (c.civ. art. 578, 582 et 854).

Lorsqu'un bailleur renonce à encaisser des loyers, ces derniers doivent, en principe, être compris dans ses recettes brutes pour la détermination de son revenu foncier, dès lors qu'ils peuvent être regardé comme constitutifs d'un acte de disposition ou d'une libéralité au bénéfice du preneur.

Ainsi, les abandons de loyers par l'usufruitier au profit du nu-propriétaire, s'il ne s'accompagnent pas d'une renonciation à usufruit, sont imposables entre les mains de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.

En outre, les sommes encaissées par le nu-propriétaire ayant le caractère de profits se renouvelant régulièrement, sont imposables dans la catégories des bénéfices non commerciaux (CGI art. 92).

En l'espèce, des contribuables, nu-propriétaires d'un bien immobilier, avaient déclaré les loyers que l'usufruitier leur avait abandonné dans la catégorie des revenus fonciers.

Les juges confirment la position de l'administration. L'abandon des loyers par l'usufruitier au profit du nu-propriétaire ne suffit pas à caractériser la renonciation à l'usufruit. Cet abandon constitue dès lors une libéralité imposable entre les mains du nu-propriétaire, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Partant, les dépenses de travaux réalisés sur ce bien, qui auraient pu être déductibles des revenus fonciers, ne le sont pas d'un bénéfice de cette nature.

Dépenses de travaux

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent notamment, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d’entretien et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation (CGI art. 31).

En l'espèce, les contribuables demandaient, à titre subsidiaire, la prise en compte de travaux de réparation, d'entretien, et d'amélioration des locaux d'habitation, qu'ils avaient effectués.

Toutefois, faute pour l'immeuble de dégager un revenu foncier entre les mains des nu-propriétaires, les juges n'admettent pas en déduction de leur bénéfice de l'année la prise en compte des dépenses.

Dépenses de transformation

À l'occasion de cet arrêt, les juges rappellent une jurisprudence bien établie. En tout état de cause, les frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers (CGI art. 31).

Doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans les locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction. Doivent être regardés comme des travaux d'agrandissement les travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Lorsque des dépenses de nature différente sont réalisées simultanément et qu'elles ne sont pas dissociables, le caractère déductible des dépenses engagées s’apprécie globalement.

En l'espèce, les contribuables se prévalaient de dépenses de travaux sur un bien auparavant affecté à un usage d'atelier. La transformation de cet immeuble en vue de son habitation avait nécessité d'importants travaux de réaménagement, présentant le caractère de travaux de reconstruction. Ces travaux ne pouvaient dès lors, quand bien même ils n'avaient pas affecté le gros oeuvre, être admis en déduction de leurs revenus, pas plus que ceux d'entretien et d'amélioration qui avaient pu être effectués par ailleurs ; dès lors que les contribuables n'établissaient pas que ceux-ci étaient dissociables techniquement et fonctionnellement des travaux de construction.

Pour aller plus loin :

RF 1122, « Revenus fonciers et SCI », §§ 225, 235, 254, 480, 487 à 489 et 1069

CAA Lyon 1er juillet 2021, n°19LY03338