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Actualités fiscales

Date: 24/03/2021

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Fiscal

Revenus fonciers

Dépenses de travaux non déductibles des revenus fonciers

Certains travaux d'aménagement interne équivalent à des travaux de reconstruction, en raison de leur importance ou du fait qu'ils affectent le gros œuvre. Il en va de même des travaux d’amélioration qui n’en sont pas dissociables. Dans ces hypothèses, aucune de ces dépenses de travaux ne peut être admise en déduction des revenus fonciers des contribuables.

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent notamment, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d’entretien et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31).

Doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans les locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction.

Lorsque des dépenses de nature différente sont réalisées simultanément et qu'elles ne sont pas dissociables, le caractère déductible des dépenses engagées s’apprécie globalement.

En l’espèce, des contribuables avaient acquis un bien immobilier, composé d’une maison, d’une cour, de deux garages et d’un bâtiment vétuste à usage de dépendance. Ils avaient fait réaliser des travaux notamment de transformation de ce dernier bâtiment, en deux logements, desquels il avait résulté un déficit foncier.

L’administration fiscale avait remis en cause ce report de déficit sur les années suivantes, au motif qu'il résultait de travaux de transformation du bâtiment vétuste à usage de dépendances, précédemment affecté à un usage autre que celui de l’habitation.

La cour administrative d’appel confirme cette conclusion. Si les juges constatent qu'il ressort du rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant l'amiante que la dépendance était composée de locaux d'habitation existant avant le commencement des travaux, les travaux n'en demeurent pas moins non déductibles, dès lors que :

-les travaux d'isolation thermique, de menuiseries pour la pose et remplacement de nouvelles fenêtres, d'installation électrique, de pose d'une cage d'escalier, d'installation d'une cuisine, de pose de carrelages, de peinture, de plomberie, d'installation de sanitaires et d'isolation intérieure sont des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance ou par le fait qu'ils affectent le gros-oeuvre, équivalent à une reconstruction ;

-les travaux relatifs à la pose d'une ventilation mécanique contrôlée, d'une antenne de télévision, de nouveaux compteurs de consommation d'eau et de raccordement au réseau d'électricité, même s'ils sont d'amélioration, sont indissociables des travaux précédemment cités ;

-les travaux de charpente et de couverture ne sont pas non plus dissociables des travaux de reconstruction dès lors qu'ils n'ont pas consisté à reproduire l'existant à l'identique mais à poser une couverture en ardoises en remplacement d'une couverture en tôle et fibro-ciment amianté.

Par ailleurs, la cour précise que les requérants n’étaient pas fondés à soutenir que la déductibilité des intérêts des emprunts contractés pour la réalisation des travaux litigieux devrait entraîner celle des travaux.

Pour aller plus loin :

RF 1122, « Revenus fonciers et SCI », §§ 480, 487 à 489

CAA Nantes 25 février 2021, n° 19NT02360