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Actualités fiscales

Date: 29/11/2022

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Fiscal

Réduction et crédit d'impôt

Prise en compte des dépendances pour apprécier la condition de plafond de loyer en réduction Scellier

Le loyer de l'emplacement de stationnement ne bénéficiant pas d'un accès propre doit s’ajouter au loyer du logement pour l’appréciation de la condition de plafond applicable dans le cadre du dispositif Scellier.

La réduction d’impôt Scellier s'applique aux personnes ayant investi, du 1er janvier 2009 au 31 mars 2013, dans un logement neuf ou assimilé situé dans une zone caractérisée par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et qui s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale du locataire pendant au moins 9 ans, dans le respect de plafonds de loyers fixés par décret (CGI art. 199 septivicies).

En l’espèce, des contribuables s’étaient vus refuser le bénéfice de la réduction d’impôt, notamment du fait du non respect du plafond de loyer mensuel.

Le logement en cause, acquis en 2011 et mis en location en 2013 l’avait été au prix de 18,72€/m2 alors que le plafond alors en vigueur s’établissait à 16,74 €/m2. Les contribuables faisaient valoir deux baux conclus ultérieurement en remplacement du bail initial, et distinguant la fraction du loyer afférente à l’appartement et celle s’appliquant à un parking.

L’administration comme les juges refusent l’argument.

Au regard de la doctrine administrative, lorsqu'un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement et que cette location fait l'objet de deux baux distincts, il est admis de faire abstraction, pour l'appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l'emplacement de stationnement, sous réserve du respect de certaines conditions. L'emplacement de stationnement ou le garage doit ainsi être physiquement séparé du lieu d'habitation.

Cette séparation suppose notamment la possibilité d'accéder à l'emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire.

En l’espèce le parking se trouvait au 1er sous-sol de l’immeuble de l’appartement et était uniquement accessible par les ascenseurs communs et les escaliers de sortie de secours.

À défaut d’établir que l’emplacement de stationnement bénéficiait d’un accès propre, ne nécessitant pas un accès à la copropriété, laquelle correspondait au même fond que l’appartement, le loyer de l’emplacement de stationnement devait s’ajouter au loyer du logement pour l’appréciation de la condition de plafond, laquelle ne se trouvait ainsi pas satisfaite.

Pour aller plus loin :

« Revenus fonciers et investissements locatifs aidés », RF 1132, § 1600

CAA Paris 21 octobre 2022 n°21PA01675