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Date: 10/06/2022

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Fiscal

Revenus fonciers

L'immeuble d'habitation, temporairement occupé pour un autre usage, ne perd pas sa destination pour cette seule raison

Lorsqu'un immeuble est, par sa conception, son aménagement et ses équipements, destiné originellement à l'habitation, son occupation temporaire pour un autre usage n'est pas de nature à elle seule à lui ôter cette destination, en l'absence de travaux modifiant sa conception, son aménagement ou ses équipements.

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent, notamment, les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation et celles afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à les protéger des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés (CGI art. 31).

Toutefois, les revenus des logements dont les propriétaires se réservent la jouissance étant exonérés d'impôt sur le revenu (CGI art. 15, II), les charges s'y rapportant ne peuvent pas être déduites.

Si les charges excèdent le revenu brut, le déficit qui en résulte est déduit, dans certaines limites et condition, du revenu imposable. À défaut, le revenu foncier et le revenu global du contribuable sont reconstitués, de sorte que les déficits indûment imputés sur le revenu global peuvent l'être sur l'ensemble des revenus fonciers de l'année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année.

En l'espèce, une SCI avait réalisé divers travaux d'amélioration sur un bien qu'elle avait acquis et destiné depuis plusieurs décennies à l'habitation. La déduction de ces dépenses avait été remise en cause par l'administration au motif que le bien avait été donné en location en vertu d'un bail commercial, et que les travaux n'étaient pas destinés à protéger les locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés.

Les juges d'appel déchargent le contribuable des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu mises à sa charge par l'administration. Dès lors que les travaux réalisés n'avaient modifié ni la conception ni l'aménagement ou les équipements du bien, la circonstance que le bien ait été affecté temporairement à un usage professionnel en vertu d'un bail commercial n'était pas de nature à lui ôter sa destination initiale d'habitation. Les travaux d'amélioration, réalisés sur un immeuble d'habitation, étaient ainsi déductibles.

Par ailleurs, concernant la vacance du bien, les juges d'appel constatent qu'un immeuble doit être considéré comme mis en location lorsqu'une dispense de loyers est octroyée en contrepartie de la réalisation de travaux, s'ils sont effectivement réalisés par le locataire et non déduits par le bailleur. En revanche, la seule production d'un mandat de gestion ne suffit pas à justifier de l'accomplissement des diligences nécessaires pour mettre un bien en location. Dans cette hypothèse, le propriétaire doit être regardé comme s'en réservant la jouissance.

Pour aller plus loin :

RF 1132, §§ 261, 465, 1052

CAA Marseille 2 juin 2022, 20MA01754