Actualités

Date: 04/04/2024

| Partager :

Fiscal

Revenus fonciers

Travaux indissociables de travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers

Les travaux qui n'apparaissent pas dissociables d'une opération de restauration et d'agrandissement ne sont pas déductibles lorsqu'ils sont inclus dans une opération globale de restructuration portant sur l’ensemble de l’immeuble.

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent notamment, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31).

Doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans les locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Des travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

Lorsque des dépenses de nature différentes sont réalisées simultanément, le caractère déductible de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable. Lorsque les dépenses de travaux sont dissociables, le caractère déductible des dépenses engagées s'apprécie indépendamment, catégorie par catégorie. Lorsqu'elles ne le sont pas, le caractère déductible s'apprécie, en principe, globalement. Toutefois, des travaux peuvent, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, être considérés comme indissociables.

En l’espèce, des contribuables avait acquis un lot dans un immeuble déclaré insalubre par arrêté préfectoral. Celui-ci avait fait l’objet d’une opération globale de réhabilitation ; chacun des copropriétaires ayant financé les travaux au prorata de la surface de leurs lots respectifs.

Les travaux avaient notamment consisté en la démolition de murs sur une surface importante, d’un escalier, des réseaux d'eau potable, d'électricité et d'assainissement, en la reconstruction de murs en blocs de coffrage, de murs en aggloméré de béton, d'un escalier en béton et en en la création d'une trémie dans les planchers existants et de 23 ouvertures extérieures. Des travaux avaient également réalisés sur la charpente.

Ces travaux avaient par ailleurs permis d'affecter à l'habitation des espaces auparavant affectés à un autre usage (caves, dépôts, débarras, salles de ventes).

Dans ces conditions, les travaux qui avaient affecté de façon importante le gros œuvre du bâtiment et augmenté la surface habitable de celui-ci constituaient des travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers.

Les juges, confirmant la position la position de l'administration, relèvent que si une partie des travaux réalisés portaient sur le second œuvre et pouvaient être regardés comme des travaux d’amélioration ; ces travaux, en ce qu'ils étaient inclus dans l’opération globale de restructuration ayant porté sur l’ensemble de l’immeuble, n'étaient pas dissociables des travaux de reconstruction.

Dès lors, c’est à bon droit que le caractère déductible de la totalité des dépenses supportées avait été remis en cause.

Pour aller plus loin :

« Revenus fonciers », RF 1152, §§ 465, 487 à 489

CAA Lyon 21 mars 2024, n°22LY02763