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Date: 31/03/2021

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Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Résidence principale et terrain à bâtir

Lorsque le notaire a, dans l’acte de vente, ventilé le prix de cession entre une partie en résidence principale et l’autre en terrain à bâtir, sans préciser que cette dernière serait génératrice d’impôt de plus-value, sa responsabilité est limitée au paiement des intérêts de retard, dès lors que, même informés, les cédants avaient été contraints de vendre.

En 2012, des époux ont vendu à une société un bien immobilier moyennant un prix de 1 550 000 €. Deux ans après, ils ont reçu une proposition de rectification au titre de l’imposition sur les plus-values résultant de cette cession d’un montant de 265 248 €. Ils reprochent alors au notaire d’avoir, dans l’acte de vente, distingué, d’une part, la partie maison et une partie du terrain (1 169 m2) vendus pour le prix de 550 000 €, d’autre part, le surplus du terrain à bâtir (2 328 m2) cédé pour le prix de 1 000 000 €, et précisé que cette opération était totalement exonérée du paiement de l’impôt sur la plus-value.

Ils l’assignent en responsabilité et indemnisation.

La cour d’appel ayant limité la condamnation du notaire rédacteur à verser la somme de 20 348,46 € au titre des intérêt de retard sur le paiement de l’impôt, ils se pourvoient en cassation.

Selon eux, la vente de l’ensemble de leur propriété aurait été totalement exonérée d’imposition sur les plus-values comme portant sur leur résidence principale au jour de la cession, avec ses dépendances immédiates et nécessaires, si cette vente avait eu lieu au profit d’un acquéreur désireux de conserver la propriété en l’état, sans projet aboutissant à la qualification d’une partie de cette propriété en terrain à bâtir, acquéreur qu’ils n’auraient pas manqué de rechercher et de trouver si leur notaire n’avait pas manqué à leur devoir d’information et de conseil.

Leur pourvoi est rejeté.

Pour la cour de cassation, s’il est établi que le notaire a manqué à son obligation de conseil en n’indiquant pas aux cédants que la vente de leur propriété serait de nature, pour le terrain attenant à la partie bâtie, à générer un impôt sur les plus-values, ces derniers, même s’ils avaient été mieux informés, ne pouvant plus en assurer l’entretien quotidien, l’auraient vendu et auraient été soumis, pour la partie terrain à bâtir, à l’impôt sur la plus-value. En effet, selon l’administration fiscale, un terrain à bâtir ne peut être regardé comme une dépendance immédiate et nécessaire à la résidence principale de sorte que sa cession était, en tout état de cause, soumis à l’impôt sur les plus-values. Aussi, les cédants ayant connaissance, dès la signature du compromis, du caractère de terrain à bâtir de leur propriété, le manquement de leur notaire ne leur a pas fait perdre de chance d’être exonérés totalement de l’impôt sur la plus-value mais a seulement conduit au paiement des intérêts de retard.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF 2020-3, § 293

Cass. civ., 1re ch., 17 février 2021, n°19-16379