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Date: 21/12/2020

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Fiscal

Réduction et crédit d'impôt

Investissement locatif Pinel : la notion de « bâtiment d’habitation collectif » précisée par rescrit

La notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. En outre, ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ».

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, la loi de finances pour 2020 a restreint l'application de la réduction d'impôt sur le revenu Pinel aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement réalisés dans un bâtiment d'habitation collectif (loi 2019-1479 du 28 décembre 2019, JO du 29, texte 1 ; CGI art. 199 novovicies, I.A ; voir RF 1112, § 1450).

Par ailleurs l’article 170 de la loi de finances pour 2021 étend cette condition de situation du logement dans un bâtiment d'habitation collectif pour ceux que le contribuable fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2021 (CGI art. 199 novovicies, I.B.1° modifié).

L’administration fiscale publie un rescrit dans lequel elle précise la notion de bâtiment d’habitation collectif.

La question posée était la suivante. Les villas individuelles construites au sein d’une copropriété, ou encore les villas construites de manière jumelée ou en bande, sont-elles des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif au sens de ces dispositions ?

L’administration fiscale rappelle la notion de bâtiment d’habitation collectif déjà définie dans le cadre des plus-values immobilières pour l’application de l’abattement exceptionnel dont bénéficie, sous certaines conditions, le cessionnaire qui s’engage, à réaliser et à achever un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs (BOFiP-RFPI-PVI-20-20-§§ 190 à 40-24/08/2018). La doctrine administrative précise que « le cessionnaire doit s'engager à réaliser et à achever des logements collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâtiment ou un immeuble autre qu'individuel au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation » (BOFiP-RFPI-PVI-20-20-§ 300-24/08/2018). Les bâtiments individuels au sens de cet article sont les « immeubles à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage ».

La notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite donc la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. En outre, ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Certes, ce regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande. Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.).

Ainsi, ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif des constructions à usage d’habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune. À cet égard, est sans incidence sur cette qualification, la circonstance que ces constructions seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d’une copropriété. D’ailleurs, il est rappelé que l’Institut national de la statistique et des études économiques assimile expressément le « logement individuel groupé » à une catégorie de construction individuelle et non à une construction collective.

Dans ces conditions, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs au sens de l’article 161 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.

Pour aller plus loin

« Revenus fonciers et SCI-Investissements locatifs aidés », RF 1112, § 1454

Actualité BOFiP du 17 décembre 2020