Actualités fiscales
Date: 17/12/2025 | 
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Fiscal,Patrimoine
Plus-values des particuliers
Exonération au titre de la résidence principale des époux : condition appréciée pour chacun d'entre eux
Le bénéfice de l’exonération de plus-value immobilière en cas de cession de la résidence principale d’époux communs en biens est remis en cause à hauteur de la moitié de la plus-value dès lors que l’un d’eux avait fixé sa résidence principale dans un autre bien que le bien cédé au jour de la cession, peu importe qu’ils soient soumis à imposition commune.
Dans cette affaire, des époux mariés sous le régime de la communauté universelle ont cédé en 2014 une maison d’habitation qu’ils avaient fait bâtir sur un terrain acheté durant le mariage.
La cession ayant dégagé une plus-value, il se sont prévalus de l’exonération au titre de la résidence principale visée à l’article 150 U, II.1° du CGI.
Selon ce texte, les plus-values réalisées lors de la cession des biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées de toute imposition (CGI art. 150 U, II.1°).
Toutefois, l’administration fiscale a remis en cause, à hauteur de la moitié de la plus-value réalisée, le bénéfice de l’exonération et appelé des suppléments d’imposition, au motif que si le bien cédé constituait la résidence principale de madame au jour de la cession en 2014, Monsieur avait établi sa résidence principale dans un autre bien depuis que le couple s’était séparé en 2007.
Aussi, les juges du fond et d’appel ont confirmé le redressement, considérant que l’administration fiscale n’avait pas commis d’erreur de droit en se plaçant à la date de la cession du bien, et non à la date de la séparation du couple, pour constater que le bien cédé ne constituait plus la résidence principale de monsieur.
Le Conseil d’État a rejeté le pourvoi en cassation des époux.
Selon lui, en cas de pluralité de cédants, le respect de la condition de résidence principale du cédant au jour de la cession s’apprécie pour chacun d’entre eux. L’exonération ne porte que sur la fraction de plus-value revenant à celui ou ceux des cédants dont le bien constitue la résidence principale au jour de la cession, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que les cédants soient soumis à la règle de l’imposition commune au titre de l’impôt sur le revenu (CGI art. 6, 1).
Pour aller plus loin :
« Plus-values immobilières », RF Web 2024-2, § 275
CE 15 décembre 2025, n° 496235