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Date: 18/07/2022

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Fiscal

Revenus fonciers

Nouveau rappel sur les conditions de déduction des dépenses de travaux des revenus fonciers

Les travaux de construction et de reconstruction ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Doivent être considérés comme tels les travaux conduisant à une augmentation de la surface habitable. En revanche, les travaux d'amélioration qui en sont fonctionnellement et techniquement indépendants constituent des charges foncières déductibles.

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31).

Doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

Si une opération comporte la réalisation simultanée de travaux de nature différente mais dissociables, le caractère déductible des dépenses s’apprécie catégorie par catégorie. Dans le cas contraire, le caractère déductible des dépenses engagées s’apprécie, en principe, globalement.

En l’espèce, des contribuables avaient réalisé des travaux sur une dépendance dont ils étaient propriétaires. Estimant que ces derniers avaient abouti à la création de nouveaux locaux d’habitation et à une modification importante du gros œuvre, l’administration avait procédé à la réintégration de la somme correspondant au montant des travaux déduits.

Confirmant une jurisprudence bien établie, les juges refusent d'admettre en déduction des revenus fonciers des requérants la fraction des dépenses correspondant aux travaux de transformation du grenier en chambres d'habitation, qui avaient conduit à une augmentation de la surface habitable de 27m² à 70m², sans qu'il ne soit justifié que l’étage du bâtiment était déjà aménagé en surface habitable avant les travaux.

En revanche, les travaux qui n’avaient pas affecté de manière importante le gros œuvre de la maisonnette et qui étaient fonctionnellement et techniquement indépendants des travaux d’agrandissement (ravalement de la façade, remplacement des huisseries extérieures, modification partielle de la toiture, isolation des cloisons existantes, travaux d'installation électrique, d'alimentation en eau et de plomberie réalisés au rez-de chaussée) étaient bien déductibles.

Pour aller plus loin :

Voir RF 1132, §§ 480, 487 à 489

CAA Bordeaux 21 juin 2022, n°22BX00761