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Date: 25/03/2026 | 
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Fiscal,Patrimoine
Plus-values des particuliers
Plus-values immobilières des LMNP et réintégration des amortissements : le BOFiP se fait attendre
Le nouveau calcul des plus-values immobilières des LMNP s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien, ce qui sera précisé dans le BOFiP commentant la réforme.
La loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du CGI afin de réintégrer, dans le calcul des plus-values immobilières réalisées par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI, à l’exception des amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration amorties), ce qui majore d’autant la plus-value brute réalisée (loi 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; CGI art. 150 VB, III).
Par conséquent, la plus-value brute doit être calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d'acquisition – amortissements) puis réduite des abattements pour durée de détention pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et dont le taux et la cadence diffèrent selon l'assiette d'imposition (CGI art. 150 VC ; c. séc. soc. art. L. 136-7, VI.2).
Interrogée sur le point de savoir si cette mesure devait être interprétée comme s'appliquant uniquement aux biens mis en LMNP à compter du 1er janvier 2025 ; ou à défaut, si, pour les biens déjà en LMNP, elle ne devait viser que les amortissements comptabilisés à partir de 2025, la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, répond que la réforme modifie les règles d’assiette applicables aux faits générateurs réalisés à compter du 15 février 2025 (date d'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025), sans porter atteinte aux situations légalement acquises.
Ainsi, ce régime s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien (y compris avant le 1er janvier 2025).
Il en résulte que l’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C du CGI pendant la période de location du bien cédé seront pris en compte dans le calcul de la plus-value. Ces précisions figureront dans un BOFiP à paraître.
À noter : Le formulaire 2048-IMM (2025) précise que la déduction des amortissements doit s’opérer après la majoration effectuée sur le prix d’acquisition au titre des frais d’acquisition pour leur montant réel ou selon le forfait de 5 % en cas d’acquisition à titre onéreux (case 22) et au titre des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration n’ayant pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, au réel ou selon le forfait de 15 % du prix d’acquisition si l’immeuble bâti est détenu depuis plus de 5 ans (case 23). Par ailleurs, seuls les LMNP relevant du régime réel seraient concernés par la réintégration des amortissements.
Pour aller plus loin :
« Dictionnaire fiscal », RF 2026 à paraître, §§ 15420 et 43400
Rép. Mette n° 10097, JO 24 mars 2026, AN quest. p. 2523