Actualités

Date: 13/06/2024

| Partager :

Fiscal

Revenus fonciers

Dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers

Lorsqu'un immeuble est, par sa conception, son aménagement et ses équipements, destiné originellement à l'habitation, son occupation temporaire pour un autre usage n'est pas de nature à elle seule à lui ôter cette destination, en l'absence de travaux modifiant sa conception, son aménagement ou ses équipements. Il appartient ainsi au contribuable de prouver que l’aménagement d’origine à usage d’habitation a été maintenu lors de l’affectation à usage professionnel.

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent notamment, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31).

Doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

Lorsqu'un immeuble est, par sa conception, son aménagement et ses équipements, destiné originellement à l'habitation, son occupation temporaire pour un autre usage n'est pas de nature à elle seule à lui ôter cette destination, en l'absence de travaux modifiant sa conception, son aménagement ou ses équipements. Lorsque son occupation pour un autre usage que l'habitation a pris fin, il doit, en pareil cas, être regardé comme affecté de nouveau à usage d'habitation. Les travaux d'amélioration alors réalisés en vue de sa location à usage d'habitation ne contribuent pas, par suite, à la création de nouveaux locaux d'habitation, et leur montant constitue donc des charges de la propriété déductibles.

En l’espèce, une SCI avaient acquis un ensemble immobilier comprenant au RDC et au 1^er étage des locaux à usage commercial. Les associés soutenaient que les travaux ayant consisté à réaliser deux appartements à usage d’habitation à l'étage étaient déductibles de leur revenus fonciers, dès lors que les locaux étaient à l’origine à usage d’habitation.

L’administration avait remis en cause la déductibilité des dépenses de travaux engagés au motif que ceux-ci avaient eu, en partie, pour effet de transformer d’anciens locaux à usage de bureaux en locaux d’habitation, et que la nature des travaux réalisés (cloisons, plafonds, revêtements de sols, installation de cuisines, de salles d'eau, et travaux de plomberie et de peinture) caractérisait une reconstruction de l’ensemble.

Les juges suivent l’administration. En l’espèce, aucun élément du dossier ne permettait d’établir que l’aménagement d’origine à usage d’habitation avait été maintenu lors de l’affectation à usage professionnel. Au surplus, les factures étaient libellées « transformation de bureaux en deux logements » et « réaménagement de bureaux en logements » et n’étaient, en tout état de cause, pas produites.

Ainsi, quand bien même les travaux entrepris n'avaient pas touché de manière substantielle au gros oeuvre, il en résultait tout de même une augmentation de la surface habitable par la transformation d'anciens locaux à usage professionnel en locaux à usage d'habitation.

Partant, les travaux n'étaient pas déductibles.

Pour aller plus loin :

« Revenus fonciers », RF 1152, § 474

CAA Bordeaux 4 juin 2024, nos 22BX00045 et 22BX00046