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Date: 05/06/2020

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Fiscal

Revenus fonciers

Bénéfice du dispositif « ancien Malraux » pour un immeuble acquis après le lancement du programme de restauration par une association

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles bénéficient d’un régime fiscal de faveur (loi Malraux 62-903 du 4 août 1962).

En application du dispositif dit « ancien Malraux », les propriétaires d’immeubles peuvent imputer sur leur revenu global, sans limitation de montant, le déficit foncier provenant de dépenses de restauration d'immeubles situés dans un secteur sauvegardé, à l’exclusion des intérêts d’emprunt. Les conditions d'application de ce régime fiscal dérogatoire tiennent à la localisation de l’immeuble, à son affectation et à sa nature, à l’initiative de l’opération. En effet, seuls sont concernés les propriétaires de ces immeubles qui, agissant dans le cadre d'un groupement, constitué ou non sous la forme d'une association syndicale, ont satisfait à l'obligation d'assumer collectivement la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser, ce qui implique l'engagement de ces travaux, leur financement et leur contrôle.

En l'espèce, les contribuables ont acquis le 3 mai 2010 un appartement non restauré, dans un immeuble situé dans un secteur sauvegardé et ont simultanément adhéré à l'association foncière urbaine libre (AFUL) X. Ils ont ensuite payé la fraction des dépenses de travaux de restauration engagées par l'AFUL leur incombant au titre de la quote-part affectée à leurs lots et ont imputé sur leur revenu global de l'année 2010 l'intégralité du déficit foncier de 164 938 € correspondant à cette quote-part.

À la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause cette déduction, considérant que les contribuables n'étaient pas à l'initiative des travaux. Dans l'affaire, l'AFUL a été constituée par acte authentique le 24 décembre 2008, afin de permettre aux propriétaires d'assurer, dans le cadre d'un groupement, la restauration immobilière de l'immeuble en secteur sauvegardé et acquis le 18 septembre 2008 par la société Y qui s'est vu délivrer un permis de construire à cette même date. Puis l'association X a, au cours de l'année 2009, signé le contrat de maîtrise d'oeuvre ainsi que le marché de travaux passés pour la réalisation de cette opération, avant de procéder au paiement des travaux.

Le Conseil d'État a donné raison au contribuable. Il retient que les propriétaires réunis au sein de l'AFUL X devaient être regardés comme ayant assumé collectivement la maîtrise d'ouvrage de l'opération de restauration immobilière, alors même que le permis de construire délivré à la société Y n'a été transféré à l'AFUL que le 18 mai 2010.

Ainsi, les contribuables doivent être regardés comme ayant eu, en leur qualité de propriétaires agissant dans le cadre d'un groupement assurant la maîtrise d'ouvrage de l'opération, l'initiative des travaux, alors même qu'ils n'étaient devenus propriétaires au sein de l'immeuble que postérieurement au lancement du programme par l'AFUL mais à une date où les travaux étaient toujours en cours et où leur appartement n'avait pas été restauré.

Pour aller plus loin :

- « Revenus fonciers et SCI » RF 1112, § 1075

- « Impôt sur le revenu », RF 1113, § 954

CE 3 juin 2020, n° 423068