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Date: 19/02/2021

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Fiscal

Revenus fonciers

Les travaux de faible ampleur et n'affectant pas de manière importante le gros œuvre sont déductibles des revenus fonciers

L'installation de cuisines et de sanitaires, la réfection des réseaux d'eau, d'électricité et d'évacuation des eaux usées ne sont pas des travaux affectant de manière importante le gros œuvre. Ils ne sont pas non plus d'une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction. Dès lors, les dépenses engagées à leur titre sont déductibles des revenus fonciers.

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31).

Doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

En outre, lorsque des dépenses de nature différente sont réalisées simultanément et qu'elles ne sont pas dissociables, le caractère déductible des dépenses engagées s'apprécie globalement.

En l'espèce, une SCI ayant pour activité la location de biens immobiliers avait acquis un ensemble immobilier composé d'une maison de maître et d'une dépendance, auparavant dédiée à l’accueil d'enfants. Elle y avait effectué des travaux afin de réaliser onze appartements dans la maison principale et un douzième dans la dépendance.

L'administration avait remis en cause le caractère déductible de ces travaux, qu'elle considérait comme des dépenses de reconstruction et d’agrandissement. Cette position avait été suivie par les juges d'appel pour qui la création des onze appartements dans la demeure principale, qui n’était que partiellement affectée à l’habitation, avait nécessité d’importants travaux de réaménagement interne présentant, par leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d'agrandissement.

La Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel. L'installation de cuisines et de sanitaires dans chacun des appartements, la réfection des réseaux d’eau, d'électricité et d'évacuation des eaux usées ne sont pas des travaux affectant de manière importante le gros œuvre et ne sont pas d'une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction.

Dès lors, les requérants étaient fondés à demander l'annulation de l'arrêt.

En outre, la haute juridiction relève qu'en estimant que la création de deux appartements dans la dépendance n’était pas dissociable de la création, dans la maison principale, des neufs autres appartements, alors que techniquement et fonctionnellement ces travaux étaient indépendants, la CAA a dénaturé les pièces du dossier.

Pour aller plus loin :

« Revenus fonciers et SCI », RF 1112, §§ 465 à 467, 480 et 487 à 489

CE 11 février 2021, n° 431595