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Date: 07/05/2026

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Fiscal

Revenus fonciers

Le rachat d'un fonds de commerce ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers

La somme versée pour le rachat d'un fonds de commerce n'est pas assimilable à une indemnité d'éviction, laquelle est due en cas de non-renouvellement du bail, et n'entre pas dans les charges de la propriété déductible.

Le revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu (CGI art. 13).

En matière de revenus fonciers, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété (CGI art. 28), qui comprennent notamment, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire, les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation et les impositions perçues, à raison desdites propriétés (CGI art. 31).

Au regard de ces dispositions, une indemnité d'éviction versée, en cas de non-renouvellement du bail, au preneur d'un local commercial, n'entre pas dans les charges de la propriété déductibles.

Dans cette hypothèse, il convient de déterminer si l'indemnité versée trouve sa contrepartie dans un accroissement du capital immobilier du bailleur ou si elle doit être regardée comme une dépense effectuée par lui en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.

En l'espèce, des contribuables, propriétaires d'un local commercial, avaient déduit de leurs revenus fonciers une somme de 80 000 €, correspondant selon eux à une indemnité d'éviction versée lors de l'acquisition du fonds de commerce qu'une EURL, placée en liquidation judiciaire, exploitait dans leur local donné en location.

Ils soutenaient que cette acquisition, réalisée dans le cadre de l'exercice de leur droit de préemption, avait pour seul but de faire obstacle à l'acquisition du fonds de commerce par des acquéreurs dont la fiabilité n'était pas assurée au regard de leur situation financière, et ainsi, que récupérer le local avait pour objectif d'en assurer une meilleure gestion.

Les juges rejettent l'argument, cette circonstance étant insuffisante pour conférer à la somme versée pour le rachat du fonds de commerce le caractère d'une indemnité d'éviction, laquelle est due par le bailleur lorsqu'il refuse au preneur le renouvellement de son bail.

Ainsi, faute pour les contribuables de démontrer que l'indemnité versée à l'EURL constituait une dépense effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu, cette somme n'était pas déductible de leurs revenus fonciers.

Par ailleurs, les propriétaires se prévalaient de la réalisation d'importants travaux dans le local commercial, en vue de le redonner en location. Toutefois faute d'en justifier et faute de preuve sur le montant du loyer versé par le nouveau locataire ; ces dépenses n'étaient pas d'avantage déductibles.

Pour aller plus loin :

« Revenus fonciers », RF 1172, § 279

CAA Douai 27 avril 2026, n° 25DA01295