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Date: 20/12/2021

Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Prélèvement applicable suite à la cession d’un immeuble en France par une société étrangère à l’IS

Le prélèvement sur les plus-values immobilières de source France dû par une société étrangère soumise à l’IS qui excède l’IS dû en France n’est restitué qu’à la condition que la société ait effectivement acquitté cet impôt et sois susceptible d’en justifier.

Sauf dispositions contraires des conventions fiscales internationales et sauf exonérations, les plus-values résultant de la cession d’immeubles situés en France sont soumises à un prélèvement obligatoire (CGI art. 244 bis A).

Lorsque le cédant est une personne morale soumise à l’IS résidente d’un État membre de l’UE ou d’un État partie à l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, l’assiette du prélèvement est déterminée par la différence existant entre le prix de cession et la valeur comptable pour laquelle l’élément aliéné a figuré au dernier bilan. Par ailleurs, le prélèvement qui n'est pas libératoire vient s'imputer sur l'IS dû en France. Il est restitué en cas d'excédent (CGI art. 244 bis A, V).

Dans cette affaire, une SCI luxembourgeoise a cédé en 2011 un bien immobilier situé en France au prix de 1 900 000 €. Elle a souscrit une déclaration 2048-IMM en tant que personne morale non-résidente soumise à l’IS afin de s’acquitter du prélèvement obligatoire de 551 218 € sur la plus-value réalisée à cette occasion.

Par réclamation, la société cédante a demandé un remboursement du trop-versé de 464 728 € aux motifs que :

-le prix d’acquisition devait être porté à 528 160,74 € au lieu de 229 847 € compte-tenu des travaux de reconstruction, agrandissement, amélioration réalisés sur le bien avant son acquisition ;

-le prélèvement de 551 163 € devait s’imputer sur le montant de l’IS dû en France. Or celui-ci s’élevant à 86 490 € au titre de l’exercice fiscal de réalisation de la plus-value, il en résultait un trop versé de 464 728 €.

Sa demande ayant été rejetée en première instance, la société fait appel. Son appel est également rejeté.

Pour la Cour administrative d’appel :

-la société n’est pas fondée à demander que la valeur nette comptable soit augmentée du montant des travaux. En effet, pour le calcul de la plus-value, est sans incidence la valeur réelle de l’immeuble lors de son acquisition, seule compte la valeur comptable ayant figuré au bilan ;

-aucun élément ne permet de justifier d’un excédent devant être restitué. En effet, la société n’a souscrit aucune déclaration de résultats en France, n’a pas davantage acquitté d’IS, ne s’est jamais fait connaître auprès de l’administration fiscale. A cet égard, la seule production d’une liasse fiscale, d'une copie d’une déclaration 2065 et des comptes de la société au titre de l’exercice clos au 31 décembre 2011 sont insuffisants.

Pour aller plus loin :

Voir « Plus-values immobilières », RF 2020-3, § 2008

CAA Versailles 14 décembre 2021, n° 19VE02798

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