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Date: 31/07/2020

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Fiscal

Revenus fonciers

Travaux et charges déductibles des revenus fonciers

Dès lors qu'ils n'augmentent pas la surface habitable et ne modifient pas le gros oeuvre, les travaux afférents à la réunion de lots immobiliers constituent des travaux d'amélioration déductibles, en dépit de leur coût et du fait que les prestataires n'ont pas déclarés les revenus perçus pour leur réalisation. Lorsque le contribuable apporte la preuve du paiement des travaux réalisés dans les locaux destinés à la location, l'irrégularité de la facture ne suffit pas à remettre en cause leur déductibilité.

Sont déductibles du revenu brut foncier les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation. En revanche, les frais correspondants à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles (CGI art 31).

Doivent être regardés comme des travaux de construction ou reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans les locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement internes, qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction. Doivent être regardés comme des travaux d’agrandissement les travaux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Constituent également des charges de la propriété déductibles les dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire et dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire et, sous certaines modalités spécifiques, les provisions pour dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, supportées par le propriétaire.

Pour être admises en déduction des revenus fonciers, ces dépenses doivent avoir été effectuées par le propriétaire et payées au cours de l’année d’imposition. Le contribuable doit, en outre, justifier de la réalité et de la consistance de ces charges.

L’administration fiscale a remis en cause une partie des charges portées par les SCI en déduction des revenus fonciers.

Dépenses de travaux déductibles

La première société, après avoir acquis 8 lots au sein d’un ensemble immobilier, avait fait réaliser différents travaux qui avaient aboutis à la création de deux appartements dotés du confort moderne et destinés à la location.

La réunion desdits lots, qui communiquaient déjà entre eux, ne nécessitait que des modifications, en nombre limité, du cloisonnement interne. Ils doivent ainsi être regardés, en dépit de leur coût, comme des travaux d’amélioration déductibles, dès lors qu’ils n’ont ni augmenté la surface habitable ni modifié le gros œuvre des locaux existants.

En sus de la qualification des travaux, l’administration s’opposait à leur déductibilité aux motifs que les factures présentées étaient irrégulières et que les prestataires n’avaient pas déclarés les revenus perçus à cette occasion.

Toutefois, les associés produisaient diverses pièces justifiant à la fois des travaux et de leur paiement (devis, photographie, factures d’acomptes mentionnant le lieu de réalisation des travaux, fax de transmission des factures à la banque, relevés bancaires de la SCI faisant apparaître les débits correspondant à chacune des factures, …).

Dès lors que ces différents justificatifs permettaient à la fois d’établir que les travaux facturés par les entreprises avaient bien été réalisés dans les locaux appartenant à la SCI destinés à la location, et qu’ils avaient bien été payés par cette dernière au cours de l’année, l’administration ne pouvait se fonder sur l’irrégularité des factures pour remettre en cause la déductibilité des travaux.

La cour administrative d’appel rappelle que doivent être admises en déduction les dépenses faisant partie de l’opération de rénovation dont il est justifié par une facture irrégulière en la forme, lorsque celle-ci mentionne le lieu de réalisation des prestations, le détail de celles-ci, et fait état d’un paiement dont la réalité est corroborée par d’autres éléments (fax, relevé bancaire, versements d’acomptes …).

En revanche, une dépense liée à une facture établie pour la réalisation d’une clé, dont les associés ne justifient pas qu’elle puisse être rattachée à l’opération de rénovation, ne présente pas un caractère déductible.

Dépenses pour charges

Concernant les factures d’énergie, la cour administrative d'appel confirme la position de l’administration. D’une part, les factures produites n’avaient pas été établies au nom de la SCI propriétaire de l’appartement. D’autre part, ces dépenses constituent des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire déductibles uniquement lorsque le propriétaire n’a pu en obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire, circonstance qui n’était ni établie, ni même alléguée en l’espèce.

La cour administrative d'appel refuse également la déduction des charges de copropriété des revenus fonciers, les associés ne justifiant pas du paiement par la SCI de la part lui revenant.

Pour aller plus loin :

« Revenus fonciers et SCI », RF 1112, §§ 220, 276 à 278 et §§ 465 à 482

CAA Marseille 22 juillet 2020, n° 18MA04298