Actualités fiscales
Date: 30/09/2026 | 
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Fiscal
Faute de diligences locatives, les logements vacants ne font pas naître de déficits fonciers
Le contribuable qui ne justifie pas des diligences nécessaires à la mise en location de son bien resté vacant ne peut pas déduire de ses revenus fonciers les charges qui s'y rapportent et, le cas échéant, le déficit foncier en résultant.
Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété (CGI art. 28). Pour être déductibles, les charges de la propriété doivent, notamment, se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Ainsi, les charges qui se rapportent à des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, dont les revenus ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (CGI, art. 15, II), ne sont pas déductibles.
Toutefois, si le propriétaire effectue toutes les diligences nécessaires en vue de la location, et dès lors qu'elles sont supportées à cette fin, les charges d'un logement sont déductibles même lorsque, durant l'année considérée, ce logement n'a pas produit de revenus.
Par ailleurs, un propriétaire n'ayant pas perçu les loyers qui lui sont dus doit être regardé, en l'absence de circonstance indépendante de sa volonté l'ayant contraint à y renoncer, comme ayant réalisé un acte de disposition constitutif d'une libéralité, dont le montant doit être compris dans ses revenus fonciers.
En l'espèce, des contribuables détenant, en direct et par l'intermédiaire de SCI, plusieurs biens immobiliers avaient déclaré des déficits fonciers durant plusieurs années. L'administration, après avoir constaté que certains de ces biens n'avaient pas produit de revenus, avait estimé qu'ils n'avaient pas été affecté à la location et avait rejeté les charges déduites à raison de ces biens.
-Le premier de ces biens, détenu par une SCI dont le couple possédait une partie du capital, avait été donné en location à une association, dont l'un des contribuables était le président. Aucun loyer n'avait été perçu pendant 2 ans.
Le requérant faisait valoir que l'association n'avait pas pu s'acquitter des loyers en raison d'importantes difficultés financières ayant conduit au prononcé de sa liquidation judiciaire.
Il ajoutait par ailleurs avoir entamé diverses démarches au nom de l'association pour lui permettre de s'acquitter de ses dettes (demandes de subvention,...) ainsi que des diligences pour remettre le bien en location.
L'administration, suivie par les juges, estime celles-ci insuffisantes dès lors que la SCI ne justifiait d'aucune démarche pour recouvrer les loyers impayés antérieurs et qu'elle n'avait pas inscrit les créances dues dans la procédure collective de l'association.
En outre, la production d'un simple mandat de recherche conclu pour 90 jours avec une agence immobilière, pour un loyer bien supérieur à celui consenti à l'association, ne permettait pas de considérer que les diligences nécessaires à la remise en location du bien avaient été accomplies.
Enfin, le bien en litige avait par la suite été déclaré comme résidence principale du fils du requérant, lui-même associé de la SCI, excluant toute volonté de le remettre en location.
Dès lors, c'est à bon droit que l'administration avait remis en cause la déduction du déficit foncier afférent au local.
-Concernant les autres biens vacants et non générateurs de revenus, détenus en direct par les contribuables,
Le requérant faisait valoir que cette vacance résultait de leur vétusté, qui ne lui permettait pas de les louer en l'état, et qu'il n'avait pas les moyens de financer les travaux nécessaires. Les juges rejettent l'argument en se reposant sur le revenu fiscal de référence et le patrimoine immobilier du couple.
Dès lors, c'était également à bon droit que l'administration avait refusé la prise en compte de ce déficit foncier.
Remarque
Revenus fonciers, RF 1172, §§ 261 et 262
CAA Marseille 17 septembre 2026, n° 25MA01290