Actualités fiscales
Date: 13/08/2025 | 
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Fiscal
Revenus fonciers
Travaux indissociables de travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers
Des travaux d'amélioration et de modernisation indissociables de travaux de reconstruction et d'agrandissement menés concomitamment ne sont pas déductibles.
Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent notamment, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire et les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 28 et 31).
Doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et comme des travaux d’agrandissement ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Des travaux d’aménagements interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.
Lorsque des dépenses de nature différentes sont réalisées simultanément, le caractère déductible de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable. Lorsque les dépenses de travaux sont dissociables, le caractère déductible des dépenses engagées s'apprécie indépendamment, catégorie par catégorie. Lorsqu'elles ne le sont pas, le caractère déductible s'apprécie, en principe, globalement. Toutefois, des travaux peuvent, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, être considérés comme indissociables.
En l’espèce, des contribuables avaient acquis un chalet dans lesquels ils avaient fait réalisés différents travaux de rénovation et de construction.
Selon eux, une fraction des travaux avait la nature de travaux d’entretien et de réparation et étaient dissociables des travaux de reconstruction et d’agrandissement réalisés par ailleurs.
L'administration, suivie par les juges, refuse la déduction desdits travaux et le déficit foncier en résultant ; faute pour les travaux d'amélioration et de modernisation d'être dissociables de ceux de reconstruction et d'agrandissement.
En l'espèce, le chantier avait consisté en d'importants travaux de maçonnerie (démolition de murs et d’une cheminée, réalisation de deux dalles de béton, d'un mur avec linteaux et de fondations, réfection d'une charpente, dépose et évacuation d'un escalier, création de trémies pour l'installation d'un nouvel escalier, dépose et évacuation de lambris, changement d'une toiture et de gouttières, réalisation d'une loggia, création d'une verrière, réfection du réseau électrique et des tableaux, changement de l'ensemble des installations sanitaires, fourniture et pose de bardages, de panneaux et de cloisons) ayant affecté de manière importante le gros oeuvre et conduit à la création d'une extension et à la division du chalet en deux appartements indépendants.
Des travaux de rénovation et d'embellissements avaient été réalisés par ailleurs (reprise du réseau électrique, changement des menuiseries et équipements sanitaires, des sols, installation d'une nouvelle cuisine), pour mettre le chalet aux normes modernes de confort et de sécurité.
Les factures produites témoignant de travaux d'amélioration et de modernisation indissociables des travaux de reconstruction et d'agrandissement menés concomitamment, ceux-ci ne pouvaient être regardés comme des travaux de réparation et d'entretien et, partant, n'étaient pas déductibles.
Pour aller plus loin :
« Revenus fonciers », RF 1162, §§ 465, 487 à 489
CAA Versailles 22 juillet 2025, n°23VE00991